叶檀：房地产行业已纠结至死
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作者：叶檀
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ID：tancaijing
高房价很痛苦，高周转很痛苦。
南京万达茂开业仅10天，6月6日，其总经理被发现在附近一处在建工地坠亡。
无言。
谁也不知道这位总经理，在生前的最后时刻，到底承受了多大的压力？地产界有言，生不进万科，死不进恒大，生死不进碧桂园。那进万达呢？
不进恒、万、碧，就能过上幸福生活了吗？太傻太天真。进中小房企，再过两年，不一定有饭碗，连痛苦的资格都没有。
房企跟地方财政一样，纠结至死。
房地产行业的政策风险深不可测。据不完全统计，截止6月6日，今年年内发布的各项房地产调控政策已超过160次，去年累计200多次。
预期不明确的高风险行业，特色就是周期短、周转高、用杠杆、藏现金。
风险加大，按理开发商应该减少开发，手握现金和可快速变现资产。事实刚好相反，开发商心惊胆战，却在抢地。全国土拍价格上涨，开发商拿地金额增加。
根据中原地产研究中心统计数据，截至5月28日，全国50大城市合计土地出让金高达1.39万亿，同比2017年同期的9360亿上涨48.3%，多卖了4520亿。
杭州，位列土地出让金50城第一，高达1244亿，同比上涨210%。武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个热门城市，卖地都超过200亿。三四线城市的热度，从去年开始就上升。
大者恒大，大开发商抢地更厉害。今年前5个月，拿地总额前10位的房企，金额总计3696亿元，同比平均增长率40.7%，拿地超过百亿的房企多达22家。
面粉贵了，风险高了，面包价格被控制了，开发商反而大抢地，这说不通。
既然风险那么大，开发商不能减少拿地、减少销售吗？不行。对于开发商来说，规模一旦下降，就不是赢利下降的问题，是生存还是死亡的问题。
开发商没有规模，银行不给贷款。我问过在银行工作的朋友，他们的开发贷，就贷给几家大房企。
房企境内、境外大借钱。据Wind数据，今年前4个月，全国房企海外融资金额达233.2亿美元，同比飙升107％。
人民币贷款数量也在上升。2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，136家上市房企负债超6.58万亿元，平均每家负债高达484亿元，平均负债率79.1%，35家房企资产负债率超越80%红线。只要销售好，一切不是问题。
5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。2月7日，已经被中止过一次。碧桂园尚且如此，其他房企的压力可想而知。
偿债高峰期快要到来。申万宏源的数据是，包含公司债、企业债、中票及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计1949亿元，三四季度是到期高峰（分别为932亿、698亿元），2019年、2020年到期量更大，每年增量都在1000亿以上。
欠钱是要还的！
股价维持在高位，问题不大。A股市场几乎无股不押，一旦房地产上市公司股价下跌，就会引发质押平仓风险，参照华谊兄弟。
场内、场外股权质押全线收缩，近一个月，超过20家上市公司股权质押遭遇平仓，环比4月激增4倍。
Choice数据统计，A股2488家上市公司累计股权质押市值达5.7万亿元，有5528亿元触及平仓线，4189亿元触及预警线，涉险的股权质押超过9000亿元。5月份以来，已有至少88家A股上市公司发布股票补充质押公告，仅次于今年2月份。
事态已经很严重，更要命的事情来了。
货币进入加息周期。外有美联储加息，内有央行稳货币，美联储今年6月几乎铁定要加息，国内大概率跟随美联储加息降准。房地产境内外融资成本铁定上升，生存还是死亡的根本，又一次摆到台面上。
整体的房地产政策是增保障、去库存，增首付，用投资者的真金白银做实泡沫。
开发商办法是像陀螺一样，被鞭子抽着，加快周转。
2008年爆发金融危机，万科遭遇第一次业绩负增长，要求“5986”：拿地后5个月开工、9个月开盘、普通住宅要占80%以上，开盘后当月销量要达60%。
碧桂园青出于蓝，万达“18个月一座城”，平均每年超过15个新项目开工，不是铁打的人根本Hold不住。
高周转，房产销售是王道。
有人轻松的说，开发商可以做长租、做轻资产、做房地产信托，这显然不了解行业，远水解不了近渴，做文旅地产靠文旅赢利的有多少？从根子上，还是靠卖房。
各梯队销售金额入榜门槛越来越高。据克而瑞数据，今年前五个月，TOP100房企总体销售规模3.47万亿元，同比增长33.5%；TOP50同比增长58.3%；TOP30、TOP3房企门槛同比增长38.8%、31.4%。
现在了解开发商为什么疯狂抢地了吧？
拿地、开发、销售、再拿地、再开发、再销售，这是无尽的循环。再害怕也得拿地，拿了地尽快卖，卖了房赶紧再拿地。
前面有胡萝卜挂着，后面有鞭子抽着，半夜睡觉还在做噩梦。不要光看到人家吃肉，也要看到人家半夜痛哭。
这次南京万达茂徐毓出事后，我问南京的销售牛人，他们觉得惋惜，后怕之余，表示要调整心态，压力总会过去，生命才是最重要的。
巨大的压力不会停止，高杠杆、低周转企业，要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上！
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